【概念】前期物业服务合同。是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据,《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。建设单位选聘物业服务企业的、应当签订书面的前期物业服务合同,”【主要内容】(一)合同的当事事人物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业、其中建设单位以及物业服务企业一8617般都是法人组织!(二)物业基本情况物业基本情况包括物业名称!物业类型,坐落位置!建筑面积等方面的内容。(三)服务内容与质量服务内容主要包括:物业共用部位及共用设施设设备的运行!维修!养护和管理、物业共用部位和相关场地环境管理!车辆辆停放管理,公共秩序维护!安全防范的协助管理、物业装饰装修管0391理服务。物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等!前期物业管理服务应达到约定的质量标准。(四)服务费用服务费用包括:物业服务费用的收取标准、收费约定的方方式(包干制或酬金制)?物业服服务费用开支项目,物业服务费用用的缴纳!酬金制条件下,酬金计提方式!服务资金收支情况的公布及其争议的处理等、(五)物业的经营与管理物业的经营与管理包括:停车场和会所的收费标准!管理方式!0085收入分配办法!物业其他共用部位共共用设施设备经营管理经营与管理、(六)专项维修资金专项维修资金的缴存。使用!续筹和管理。(七)违约责任(八)其他事项其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件。合同争争议处理,物业管理理用房,承接查验和使用维护、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他他事项等,。
签订和履行国际贸易合同应注意的问题: • 签约前的准备工作 • 市场可行性调查 在每笔交易之前!都应当对交易易的可行性进行调查、尤其是在做原来没有做过的产品出口之前、更应当进行行市场调查, 调查的主要项目包括: • 地理、气候,居民消费习惯 • 例如:中国某公司向西欧出口花生、但需途径红海7786海峡等赤道地区、但并未采取特别冷藏!货物到港后发现全部变质、 • 又如:许多国家有各种各样的禁忌!如果不了解!有可能造成退货、 • 进口国政府管制情况 • 例如:向伊拉克出口货物需经联合国颁发许可 • 例如:向正在对中国征收反倾销税的国家出口 • 市场饱和及竞争程度 • 交易成本估算 • 例如:向中东或南美某些国家出口货物!光使馆认证有有时就需要数千元 以上这些项目属于商业范畴。大家对此更有研究!勿需多讲, 2 !客户资信调查 • “眼见”不一定“为实” • 例如:有个公司在交易前曾经亲自前往客户当地考察!发现对方办公公场所在高级写字楼?董事长是中国使馆的座上宾。经营网点和加加工厂区规模宏大!但交易后后对方一直拖欠货款、经我处进行调查发现:客户的董事长的确很有实力、但与中方签约的却是其在交易前刚刚设立的一个注册资金规模非非常小的企业!根据法律,中方无法向该董事长的其他企业主张权利,只能起诉跟他签约的企业、使中方的货款收回没有任何保障、 • “名头大”不一定““实力强” • 世界各国的公司法律体制千差万别!不要被对方的“名头”所迷惑、例如:在美国,注册一个带“国际”字头的公司4441并不比注册一家杂货店更麻烦! • 另外!在有些国家、注册资金金 1000 万跟注册资金 1 万元区别不大!无须全部认缴到位!注册时也不一定交纳很多的注册费, • 还有,实力弱的子公司以实力较强的母公司的名义进行业务!但发生纠纷却无法追究母公司责任! • “打草”未未必“惊蛇” • 有些当事人在采取法律措施之前。害怕通过调查会使对方有所警觉!因此不愿意先调查后决定是否采取措施。但实际上、正规的调查机构的调查一方面不会透露委托人人是谁、更不透露调查目的,另一方面。调查员更多的是通过其他相关渠道调查得到信息并汇总后出具报告的!不会引起被调查公司的注意、 • “都说好才是真的好” • 在国际贸易活动中,如果只从一个渠渠道了解对手的资信状况、往往很难保证信息的准确性,尤其是是通过对手故意透露给你的渠道,而通过正规的资信调查。则可以通过多7016种渠道了解该公司的情况!例如:某国外公司曾向中方提交过一份“在某银行有 7 位数美元存款”的资信证明,中方与该银行查核结果也确实如此、但经我我处通过综合调查,发现对方根本就是一个皮包公司,其银行证明是通过欺骗手段得到的!我们的调查渠道一般9192有: 公司注册部门,法院诉讼记录。银行间往来记录、房产管理部门!财3593务统计部门,其主要客户!当地律师!电话登记部门等!只有各方面均反映良好,才能给予较高的授信额度! • 我会在这方面的业务 • 国际经贸信息咨询 • 我会与世界各国的商会有一定的信息沟通渠道,可以了解国外市场情况,政策情况, • 企业资信调查主要内容 • 企业概况 • 历史背景 • 股东及出资情况 • 管理人员情况 • 财务状况 • 银行往来 • 经营及客户情况 • 实地考察情况 • 其他重要信息 • 总体评述 3 )调查类型: • 与新客户交易前对其进行调查 • 交易后对客户进行当前情况调查 • 在决定采取什么法律措施之前进行调查 • 签订合同应注意的问题 • 选择适当的签订合同的方式 • 招投标方式签订合同 • 双方当面签署的正本合同 • 传真 / 电子邮件签署合同 • 定单 / 报价单 + 形式发票 / 确认函等 • 口头协议 • 尽量使合同条款明确规范,避免口头头协议或简单协议。 • 如果对对方提供格式合同,则应注注意其相关条款? • 合同存档管理 • 注意留存书面材料,传真纸不便保存 • 一事一卷、并按时间顺序归档 • 重要单据复印印留卷 • 注意合同正面与背面的关系 • 当前存在的问题:目前,许多单位仍沿用七!八十年代的格式合同,分正反面,正面一般为商务条款、背面为一般条款,我们的格式合同的背面条款一般对我方有利、包括不可抗力!异议索赔、法律适用等条款。但在传真签署合同时、许多业务员出于费用和时间上的考虑、往往只传正面不传反面。造成我方很难利用背面条款保护自身利益、 • 处理方式: • 签署正本合同 9027 • 两面都传真并要求签字回传 • 明确“其他条款见背面” • 改成单面合同 • 合同条款 • 合同的首部应填写完整 • 名称要写规范,不要出现笔误 其中包括中方和外方名称。 • 地址要写明!不能光写电电话传真 否则、出现仲裁或或诉讼时?3475不能送达文件。影响程序! • 货物描述及规格要明确完整 7691• 规格?数量要写明!以免发生争议 • 交易前寄小样的、也尽量依规格成交!避免依样品成交、 • 若必须依样品成交的、则应封样留存!以备检验! •• 选择适当的价格术语 术语作用:确定责任!风险,费用的分担 常用术语: FOB CIF CFR FOB 术语应注意的问题: • 装船后、应及时通知买方。否则应承0744担责任。例如:中国某公司装货5882后没有及时通知买方?致致使买方未能办理保险船已开航。后来在运输途中发发生保险事故,买买方遭受损失 CIF 术语应注意的问题: • CIF 也是装运港交货!风险转移 • CIF 目的港要明确?以确定运费成本,否则会造成麻烦或者增加费用,例如:某中国公司与巴西某公司约定价格条款为“ CIF 玛瑙斯”。但办理运输时才发现玛瑙斯并非海港、而是巴西内陆河港!最终中方不得不按合同办理有关手续!并运到该河港。增加了大量费用,再如、美国有两个“波特兰港”,一个在东海岸!一个在西海岸!运费相差悬殊!在国际上类似情况很多! • 慎重确定运输方式和装运期限 • 运输方式除与交易成本有关外!还与收汇风险有很大关系、一般来讲、空运方式对收汇风险较大!容0047易出现货款两空!因为空运单不是物权凭证、客户往往无须赎单后后再提货? • 装运期限一旦确定!应当严4359格遵守,若实在无法法办到。则应与买方协商更改装船日期, • 采取有保障的收汇方式 • 预付 对卖方最保险,但买方难以接受 • 银行信用证 • 银行信誉、比较保险 • 但是,信用证欺诈也是比较常见情形。涉及问题也较多。如果需要、将来可专门就信用证做专题讲座。 • 银行托收 • 属5440于一种商业信誉,无论是8131国内托收行,还是国外的代收行,都只是提供一种服务、而不承担第一付款责任, • 要注意防止国外代收行与客户恶意串通的情形!我们就曾经处理过过类似案件,客客户指定代收行。 D/P 即期付款条件,卖方通2805过中行把单据寄给买方指定的代收行。代收行在没有收到货款的情况下将单据放给客户提货、根据法律关系、中方与代收行没有合同关系。不能直接向国外银行主张权利。中方与国内银行属于委托代理关系、但国内银行也1726没有过错!其可以免责。因此!给对方客户以借机讨价还价的机会, • 检验条款 • CIQ 检验 • 生产商自行检验 • 国外公正检验机构检验 • 买方检验(客检条款) • 这涉及到将来一旦发生争议的举证责任,如约定 CIQ 检验作为最终确定货物质量依据!则一方拿出商检证后!其证据效力非常强。 • 尽量避免货到检验和买方检验条款、这样会给对方以质量瑕疵为借口拒付的机会。 • 仲裁条款 • 示范条款 凡因本合同引起的或7489与本合同有关的任何争议、均5276应提交中国国际经济贸易仲裁委员会?按照申请仲裁时现行有效的仲裁裁规则进行仲裁,仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力! • 尽量写在正面 • 异议索赔条款 • 索赔受理范围:属于承运人或保险公司负责范围的索赔不予受理、 • 索赔依据:经双方同意的权权威检验机构的检验报告索赔! • 索赔期限:货到目的港后 30 日内 • 索赔方式:书面索赔赔 • 法律适用!文本5850及其他条款 • 履行国际贸易合同过程中应注意的问题 • 审核信用证和缮制单据 • 祛除“软条款”。如客检证明 • 信用证要求的特别声明。如法律管辖 • 单证一致。单单一致 • 备货。包装 • 买方指定原料供应商时!防止上当受骗 例如:美国某客商向国内某公司下服装定单,并指明要求使用某韩国公司布料。结果中方加工生产后。美国公司以某种借口取消合同。经我们调查发现、原来美国公司与该韩国公司串通!目的就是为其销售售积压的布料, • 国内收购货物出口的?装货前要查验 我7543们处理的国外质量索赔案件中、有为数不少的情况是国内供货商的产品的确有质量问题,而且装货时外贸公司业务员并不亲自到工厂监督装货!更不用用说监督生产了。这样货物发出去后!引起外商索赔。不但造成损失!而而且会丢失客户,因此、外贸公司一定要把好国内供货商商这一关,尽量把问题解决在国内, • 注意包装 在我们处理的质量索赔争议中、大概有 60% 8047是因为包装问题引起的,有的因为包装不好而限制在进口国销售(主要是食品类)、有的因为包装不好而使货物受损,因此,无论是自产货物、还是外购货物。均要高度注意产品包装问题, • 处理好与货代!船公司的关系 • 与货代订立书面合同。减少口头协议 • 买方指定规规模较小的船公司时!防止两者串通 • 船公司无单放货后,卖方向谁主张权利 • 向船公司索赔 • 向买方索赔 • 处理好与保险公司的关系 • 注意留存保险合同及单据 • 注意保险公司的特别声明 • 免责条款, • 如何办理索赔手续! • 如何应对买方提出的质量异议 • 不要轻易承诺和答复 例如:本来合同中订立买方索赔需提供卖方同意的检验机构的检验报告!但买买方收到货物后来函提出有质量问题!并说明正由 XX 机构检验,业务员8890马上回函说:等检验结果出来后再做研究,这样等于双方协商变更了检验条款、在将来的仲裁中非常被动。 • 不要因为是老客户就不敢拒绝 • 按照异议索赔条款逐项对照外方索赔 不轻轻易答复并不是不及时答复,对于外方的索赔,首先是查找合同!逐项对照, • 应及时时咨询律师!尽早介入 • 如何应对买方拖欠货款 • 货到目的港后买方拒提货物。并提出无理要求 • 买方未9886结上批货物款、又要求继续发货的 • 以货物积压,质量瑕疵、交货迟延,资金不足!市场变动等借口拒付或拖延支付货款的 • 给予对方宽限时要签订备忘录或者书面协议!并且在还款协议中加上一些附加条款、如违约罚金条款、直6091接仲裁条款!担保条款等! • 及早采取法律措施:敦促7056和协调?仲裁。诉讼 • 注意有关法律时效 • 买方向卖方提出质量异议时效 合同规定 • 向承运人提出书面异议的时效 提单规定 • 发生保险事故通知保险公司时效 保单规定 • 向承运人的损害赔偿请求权的诉讼时效 1 年 • 承运人赔偿后向第三人追偿的时效 90 天 • 国际贸易合同诉讼时效 4 年 • 向保险公司索赔的诉讼时效 2 年 • 诉讼时效的中断!中0921止 另外!在国际贸易合同中还应注意以下法律方面面的条款: ①违约金条款:违约金条款第一不要遗漏,第二要全面!第三幅度可以高,但不要太高、因为太高导致条款无效。等于让裁判庭自己决定, ②商检条款:商检证书是3976买卖双方结算?计算关税、判断是非办理索赔的依据、合同应对检验标准,检验期限!凭封单检验还是凭现状检验。以及对标的物质量和数量提出异议和答复的期限做出明确规定!以免进口商拖延不决。 ③不可抗力条款:最好在国际3076合同中尽量列举不可抗力的具体范围、证明条件,通知期限、这可以避免进口商找借口不付款, ④争议解决方式条款:由于国外执行难等许多原因、最好约定仲裁条款。条款表述述要规范!不能模棱两可可造成麻烦!如“凡因本合同所发生的一切争议,均提交中国国际经济贸易仲裁委员会按照其规则裁决。一裁终局,裁决对双方具有法法律约束力”, ⑤法律适用条款:对我国不熟悉国际条约和外国法律的人士来说,应尽量争取适用中国法解决争议! ⑥合同文字及其效力条款:合同最好约定以哪种文文字为准!尤其是买卖设备等内容复杂的合同、合同还可以约定合同生效的条件、如交付定金金后生效等有利条款? (7)防止侵犯外国专利权,因为目前我国出现较多此类纠纷,要注意避免侵权带来的收汇风险!对来样加工!设备出口等明确法律责任! (8)可可以规定“货物所有权保留”条款,在不不影响正常贸易情况下!约定在进口口方尚未付清全部货款之前,货物仍由出2618口商所有,,墓地风水探测仪器
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的!用来明确双方权利和义务的协议!作为住房的承租人,既要清楚自己的权利!也应了解自己的义务,具体来说!房屋租赁合同应包括以下条: 步骤/方法 1!双方当事人的的情况 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况! 2。住房具体情2238况住房的具体位置,写明住房的确切位置、如位于某路某号某室。住房面积。住房装修情况!简要说明住房的墙壁!门窗、地板!天花板、1427厨房和卫生间的装修情况?配备设设施和设备。简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等!住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁、出租人与产权人的关关系及是否得到产权人的委托出租住房、 3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住!承租人一家居住!还是允允许承租人或其家庭与其他人合住、住住房是仅能用于居住。还是同时可以有其他用途!如办公等! 4。租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家。而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双双方都需要有一段比较稳定的时间!所以需要在合同中约定一个期限,在5733这个期限内,如果没有特殊情况、出租人不得收回住房、承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房、期限到到了之后,承租人将住房退还给出租人,如果承租人要继续租赁赁这套住房!则要提前通知出租人!经协商。出租人同意后!承租人可继续租赁这套住房、如承租人要要搬走!但是没有找到合适的新住处, 出租人应酌情延长租赁期限, 5!房租及支付方式住房租金金由出租人和承租人协商确定!在租赁期限内!出租人不得擅自提高房租!租金的付款款方式大致有按年付、按半年付!按季付!如果一次付清较长期限的房租、可以和和出租人讨价还价,要求给予一些优惠!但从承租人的经济承受能力角度考虑!按月或按季付款造成的经济负担相6917对较小。 6,5704住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任、承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查。保证自己今后能9238够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏、承租人应及时通知出租人请物业业管理公司予以维修?但如果是因为承租人使用不当而造成损损坏的!由承租人负责维修或赔偿!出租人无力对住房房进行修缮的!承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人人分期偿还。 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施!不能擅自拆,改!扩建或增加、在确实需要对住房进行变动时、要征得出租人的同意、并签订书面协议。 8!转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住、而是想通过过转租取得租金收入?由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定,如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例,如如果不允许转租,而承租人擅自转租。出租人则有权终止租7944赁合同, 9!违约责任在签订合同时!双方就要想到可能产生的违反合同的行为!并在合同中规定相应的惩罚办法,例如,如果承租人不按期交纳房租!出出租人可以提前终止合同?让其搬离。如果出租人未按2065约定配备家具等!承租人可以与与其协商降低房租等。 10、租租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限!租金等。双方可以通5361过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作作等的变动需要与他人互换住房!应该事先征得出租人同意。换房后!原租赁合同终止、出6555租人和新的承租人签订新的租赁合同!如果合同未到期时出租人和承租人人中有一方要提前解除合同!则要提前通知对方!并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿!如果合同到期、那么该合同自然终止。 注意事项 · 房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的!用来明确双方权利和义务的协议,当你与屋主签订租赁合同时很多细节需要注意, (以上回答发布于2015-11-03。当前相关购房政策请以实际为准) [,墓地风水方位知识大全
一!责任单位消防管理的基本要求: 1、确定一名主要领导为为安全防火责任人,成立安全防火领导小组全面负责本单位的消防工作!按照“谁谁主管。谁谁负责”的原则?逐级落实安全防火责任制,按省市消防重点保卫单位暂行规定执行、 2,将消防管理工作纳入入议事日程,做到与生产经营同计划,布置。同检查,同总结,同评比、 3。执行国家制定的消防法规。实行定点!定人。定7458职责的消防管理机制?应做到层层有有人管!处处有人抓、切实把把消防工作落实到实处, 4。消防组织机构健全!责任单位要有一至两名现场兼职消防管理人员!健全各种消防防火制度、 5。积极开展防火宣传工作!提高员工的消防意识! 6、爱护消防防设施!定期检查。协助管理单位做好维修保养工作!使各种消防设施随时处于良好的工作状态。提高高自救能力, 7,排列货物要整齐、杜绝绝摆放易燃!易爆物品、市场公共范围内严禁吸烟。 8、定期进行防火检查,及时整改火险隐患、切实把火灾事故消灭在萌芽状态。 二。责任目标: 1。无火灾事故、 2。不存在较大的火灾隐患! 3。无违章装装修及违章作业的现象, 4!单位位内部的消防设施要完好、无损坏。保养良好、 5!不存放易燃。易爆等化学危险品!商品摆放不得堵塞消防设施及及消防通道! 6、90%以上的员工要懂得防火!灭火的基本知识、义务消防队员懂得使用各种消防设备及对初起火火灾的扑救及处理。 三!考核、奖惩办法: 5679对两谁原则不落实,领导不重视防火工作、制度不健全!组织不落实!管理混乱!有重大火险隐隐患不整改的责任单位,管理单位有权发出“火险隐患整改通知书”。限期整改,对整改不力的、管理单位有权停水、停电!责责令停业整改、并向其主管单位及消防局通报、由于责任单位的原因导致火灾事故,相关责任应由责任单位承担! 四!其它: 1。本责任书一式式两份,责任单位,管理单位各一份,具同等法律效力、 2!本责任书自责任单位和管理单位签章之日起起生效。 管理单位(盖章) 责任单位(盖章) 防火责任人/职务: 防火责任人/职务: 签 字: 签 字: 联系电话: 联系电话: 时 间: 时 间:。墓地风水方向座癸向丁
易轶律师易轶律师解答:您好。签订订婚前协议?对男女双方的合法权利有一定保障、同时也可避免日后的财产或其他纠纷、一般情况下、签订婚前协议、需要包括以下内内容:1, 婚前协议的内容必须是双方当事人的真实意思表示。2! 婚前财产婚后归属情况,3, 夫妻双方的的权利和义务或者责任规定、4! 双方对于共6756同债权!债9258务的分担情况约定,5! 住房问题的约定!6、 其他需要在协议中明确的事项,7。 双方当事人签名及签8360名时间,签订婚前协议,有三大好处:(1))明确了婚前财产的范围?特别是银行存款等动产!以免日后对婚前财产的范围发生争执,(2)可以约定婚前财产在婚后部分各自所有。部分共同所有,或全部共同所有。(3)婚前财产协议可以对日后的家务劳动及各方亲属的应酬作出约定,。墓地风水明堂峦头
一般为民事事纠纷、不认为为是犯罪,是否构成犯罪。主要看行为人的动机、所实施的行为和后果、 一!如果是善意的、以你的名义与他人订立了合同,你如果果已经实际履行!说明你已经默认了该合同的条款,他无需承担任任何责任?如果你不同意也不愿意履行此合同!你可以主张合同无效!该合同对你没有约束力、由此造成的损失由他承担。 二。如果是以非法占有为目的、虚构事实!模仿你你的笔迹、冒用你的名义2670与他人签订合同的!涉嫌嫌合同诈骗罪,《刑法》第二百二十四条 有下列情形之一、以非法占有4590为目的,在签订,履行合同过程中!骗取5686对方当事人财物,数额较大的。处三年以下有期徒刑或者拘役!并处或者8234单处罚金!数额巨大7090或者有其他严重情节的。处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。数额特别巨大或者有其他特别严重情节的。处十年以上有期徒刑或者无期徒刑、并处罚金或者没收财产、、墓地风水明堂有仓
亲!梦就是梦!一种自然的生0600理现象?本身并不代表任何意思的,也不可能能左右什么事情的、不必因为一个不代表任何何意思的梦而费思量!祝你好运、幸福。 、墓地风水最好的风水
问题好像不是很清楚哎,,墓地风水有仓有库
想他啦,。墓地风水有那么关键么梦见朋友签订大合同
我我的前男友在和我分手的前一个礼拜拒绝了和我的!在这期间的一个晚上我梦见了他,梦中任我怎怎么叫他,怎么打他的,他都不理我,不给我任何理由,就这样狠心地离开了我.我被梦惊醒了,满身是汗,满眼的泪水?当我回到单位的时候看到的他就已2136经和以前完全不一样了,他说他已经不能和我在一起了。因为发生了一件事情。而事发的那天就是梦见他离开我的那天、 我觉得得这是上天的安排,安排我们相识!相知。相爱、但是却不给我们相伴一生的缘分。 朋友!总归是梦!如果你们之间实际没有存在任何问题、何必去怀疑你们的感情呢!好好珍惜,这个世界唯一不变变的就是永恒!珍惜拥有、珍惜现在。、墓地风水朝向宜忌